Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten dient der Ermittlung des aktuellen Verkehrswerts (Marktwerts) einer Immobilie. Nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) entspricht dieser Wert dem Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden kann.
Zur Wertermittlung werden verschiedene Verfahren herangezogen – das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Diese Methoden sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt und können, je nach Objektart und Datenlage, einzeln oder kombiniert angewendet werden.
Ein Verkehrswertgutachten besitzt eine besonders hohe Bedeutung, da es von Behörden, Gerichten und Banken als rechtlich anerkanntes Dokument akzeptiert wird. Es empfiehlt sich immer dann, wenn eine nachvollziehbare, transparente und rechtssichere Bewertung erforderlich ist.
Wann benötige ich ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ist u. a. sinnvoll oder erforderlich bei:
- Kauf oder Verkauf einer Immobilie
- Erbregelungen und Nachlassaufteilungen
- Scheidung oder Aufhebung von Eigentümergemeinschaften
- Vermögensaufteilungen und Schenkungen
- Zwangsversteigerungen oder Teilungsversteigerungen
- Steuerlichen Fragestellungen (z. B. Schenkung, Erbschaft, Bilanzierung)
- Entnahmen aus dem Betriebsvermögen
Was ist ein Mietwertgutachten?
Ein Mietwertgutachten ist die fundierte Herleitung des marktüblichen Mietwertes einer Wohn- oder Gewerbeeinheit. Es gibt Auskunft darüber, welcher Mietpreis für eine Immobilie in der jeweiligen Lage angemessen und durchsetzbar ist.
Zur Ermittlung zieht der Sachverständige vergleichbare Objekte heran und berücksichtigt gleichzeitig die individuellen Merkmale der jeweiligen Immobilie. So entsteht eine objektive und nachvollziehbare Bewertung des erzielbaren Mietertrags.
Wann benötige ich ein Mietwertgutachten?
Ein Mietwertgutachten ist u. a. erforderlich oder sinnvoll bei:
- Mieterhöhungsverlangen im Wohn- und Gewerbebereich
- Mietpreisverhandlungen zwischen Mieter und Vermieter
- Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
- Einschätzung des Renditepotenzials einer Immobilie
- Scheidung oder Trennung (z. B. zur Miet-/Wohnwertermittlung oder Nutzwertentschädigung)
In Großstädten bieten Mietspiegel meist eine solide Orientierung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. In ländlichen Regionen hingegen ist die Datenlage oft unzureichend. Hier schafft ein Mietwertgutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen die notwendige Grundlage.
Was ist eine Bodenwertermittlung?
Die Bodenwertermittlung dient der Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks ohne Berücksichtigung bestehender Gebäude oder baulicher Anlagen. Sie stellt somit den reinen Wert des Bodens dar und ist ein wesentlicher Bestandteil der Immobilienbewertung.
Auch wenn ein Grundstück bereits bebaut ist, kann eine Bodenwertermittlung erfolgen – es wird dann so bewertet, als wäre es unbebaut. Die vorhandenen Immobilien fließen nicht in den Verkehrswert ein.
Wann benötige ich eine Bodenwertermittlung?
Eine Bodenwertermittlung ist u. a. sinnvoll oder notwendig bei:
- Nachweis eines geringeren Grundstückswerts gem. § 38 (4) LGrStG
- Erbschaften und steuerlichen Bewertungen
- Investitions- und Entscheidungsgrundlagen für Käufer, Verkäufer oder Projektentwickler
Weitere Bewertungs- und Gutachterdienste
Beleihungswertgutachten
Ein Beleihungswertgutachten ist eine fundierte Bewertung einer Immobilie, die insbesondere als Grundlage für Kreditentscheidungen dient. Es unterstützt Banken und Kreditgeber dabei, das finanzielle Risiko zu minimieren und eine verlässliche Basis für die Kreditvergabe zu schaffen.
Schiedsgutachten
Gehört eine Immobilie mehreren Parteien – beispielsweise Ehepartnern oder einer Erbengemeinschaft – und entsteht Uneinigkeit über den Wert oder die Aufteilung, sorgt ein Schiedsgutachten für Klarheit. Es dient als unabhängige Entscheidungsgrundlage und hilft, Konflikte zu vermeiden oder beizulegen.